Bailleur et locataire au Sénégal : pourquoi des rapports si aigres-doux ?

Longtemps considéré comme un sujet brûlant dans le secteur de l’habitat, la question de la location immobilière revêt plusieurs dimensions : le loi de 2014, le faible volume de l’offre par rapport à la demande, la cherté croissante des prix et par dessus tout les rapports entre bailleurs et locataires. Bien de sorties, notamment par l’Association pour la Défense des Locataires du Sénégal, ont été constatées depuis 2014 pour dénoncer les impairs et certains rapports loins d’être faciles avec les bailleurs (et vice-versa). Que dit le droit sur les obligations des parties ? Y aurait-il un manque d’informations sur les droits du locataire ou une désinformation sur les prérogatives du bailleur ? Quels voies de recours peuvent aider les parties à trouver des consensus ? Réponses sur ce dossier.

MISE A JOUR : Lisez les nouvelles mesures sur la baisse du loyer en 2023

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OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Délivrance des lieux en bon état de réparations locatives

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état. Face à cette absence de précision, il faut cependant admettre que le bon état d’un bien immobilier suppose forcément la décence de ce dernier, ce qui suppose que logement soit au minimum raccordé à l’eau et à l’électricité. En cours de bail, le bailleur doit effectuer toutes réparations autres que d’entretien devenues urgentes, notamment celles de gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènements, des murs de clôture, des fosses.

Le montant du loyer est diminué en proportion du temps et de la partie de la chose dont le preneur aura été privé mais ce dernier peut également solliciter la résiliation du bail si les réparations urgentes sont de telle importance qu’elles rendent impossible la jouissance de la chose.

Si le bailleur refuse d’effectuer les réparations qui lui incombent, le preneur pourra après une sommation infructueuse se faire autoriser par le juge des référés à les exécuter pour le compte du bailleur, le montant des réparations étant déduit du montant du loyer par compensation.

Loyer	Taux
Jusqu’à 150k CFA	Baisse de 29%
De 150k à 500k CFA	Baisse de 14%
De 500k CFA et +	Baisse de 4%

Voir l’Acte 2 en préparation

Le locataire pourra également, sur autorisation de justice, consigner les loyers dans l’attente de la réalisation des travaux à la charge du bailleur, ce qui l’empêchera de faire délivrer une assignation en référé expulsion si le locataire se fait justice à lui-même en suspendant le paiement des loyers.

Modification de la chose

La bailleur ne peut de son seul gré apporter des changements à l’état de la chose louée, ni en restreindre l’usage.

Troubles de jouissance

Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait ou du fait de ses ayants droits.

Vices de la chose

Le bailleur doit garantir tous les vices ou défauts de la chose qui en empêchent un usage normal, même s’il ne les a pas connus lors de la conclusion du bail.

Droit de reprise par le bailleur

L’article 583 du COCC permet au bailleur de reprendre son bien soit pour occupation personnelle soit pour travaux mais sous certaines conditions ; à défaut il s’expose à des sanctions pécuniaires envers le locataire évincé. Le propriétaire qui signifie son intention de reprise pour occupation personnelle en application des dispositions des articles 574 et 576 doit installer le bénéficiaire désigné dans les lieux dans le délai de 03 mois suivant le jour de l’éviction du locataire. Le bénéficiaire du droit de reprise est, en outre, tenu d’habiter les lieux libérés pendant deux années consécutives à compter de son habitation.

A défaut de satisfaire à l’une des quelconques obligations prévues à l’alinéa précédent, le bailleur sera dans ce cas spécifique, redevable envers le locataire évincé, d’une indemnité forfaitaire pouvant aller jusqu’à 24 mensualités de loyer calculées au dernier taux payé par ledit locataire sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.

Le bailleur qui signifie son intention de reprise pour démolir et reconstruire les lieux doit commencer les travaux dans le délai de 3 mois suivant le jour de l’éviction du locataire et ne peut faire occuper les lieux sauf pour gardiennage du chantier jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit.

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“Le bailleur est en droit de faire délivrer par acte d’huissier un commandement de payer les arriérés dans un délai d’un mois”

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OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Paiement du dépôt de garantie et du loyer

Le locataire doit verser lors de la signature du bail un dépôt de garantie pour couvrir les éventuelles dépenses de remise en état en fin de bail. Le loyer doit ensuite être réglé au terme convenu. A défaut de règlement, le bailleur est en droit de faire délivrer par acte d’huissier un commandement de payer les arriérés dans un délai d’un mois, le même acte comportant assignation à comparaitre devant le juge des référés, aux fins d’expulsion, à défaut de paiement dans le délai rappelé dans le commandement. Par contre en cas de contestation du locataire, il est conseillé de porter l’action devant le juge.

Jouissance des lieux

Le preneur doit user de la chose en bon père de famille et suivant la destination mentionnée dans le bail. Un usage commercial (dans un bail à usage d’habitation) donne le droit au bailleur de faire constater par huissier et de mettre un terme au bail.

Dégradations et réparations d’entretien

Liste des postes dont le locataire doit assurer l’entretien en incluant l’hypothèse où il y a un jardin à usage privatif :

• Antenne
• Arbres
• Chasses d’eau
• Chauffe-eau
• Électricité ( remplacement interrupteurs, prise de courant fusibles, ampoules..)
• Eviers, Lavabos
• Grilles, Haies, Murs, Façades (menus raccords de tapisseries et peintures, rebouchage des trous)
• Plomberie (joints, colliers, robinet, flexibles, ouverture d’aération..)
• Serrures
• Sols (remplacement de carreaux cassés et autres revêtements..)
• Sonnerie, Stores, Volets
• W-C

L’Art 555 du COCC stipule que le locataire répond des dégradations ou des pertes arrivant pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. L’état de lieux de sortie permettra de constater les dégradations et si le locataire n’y a a pas remédié, la bailleur est en droit de retenir tout ou une partie du dépôt de garantie afin de procéder aux dites réparations. Les dégradations liées à un cas de force majeure, comme une tempêtes ou aux grosses réparations non réalisées par le bailleur, ne peuvent être imputées au locataire.

Négligence ou vétusté ?

Avec le temps, il est normal que certaines parties du logement loué face l’objet d’usure. Les moquettes et les murs sont les parties les plus exposées. En cas de litige, il appartiendra au juge saisi de déterminer si la dégradation résulte de la vétusté (usure normale du logement) ou du défaut d’entretien (usage normale du logement).

Cession et sous-location

Sauf disposition légale contraire, le locataire ne peut sous-louer ou céder son bail à autrui sans l’accord du propriétaire.

A défaut, le bailleur peut faire constater la situation par huissier et faire résilier le bail (Art. 557 COCC).

Garnissement

Lorsque le bail porte sur une construction, le locataire qui ne la garnit pas de meubles suffisants peut être expulsé, même par ordonnance de référé, à moins qu’il ne fournisse des sûretés capables de répondre au paiement des loyers (Art. 558 COCC).

Incendie

Lorsque le bail porte sur une construction, le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve :

• Que le sinistre est arrivé par force majeure ou par vice de construction
• Que le feu a été communiqué par un local voisin

S’il ya plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie proportionnellement à leur valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent :

• A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans le local de l’un deux, auquel cas celui-là seul est tenu
• Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus

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FIN DU CONTRAT

Etat des lieux de sortie

Quelque soit la cause de la fin du bail, la rédaction de l’état des lieux de sortie est basée sur l’état des lieux d’entrée. Pour récupérer la totalité du dépôt de garantie, le locataire devra rendre le logement propre et à son état d’origine (tout en effectuant les réparations locatives lui incombant).

Tacite reconduction

Si, à l’expiration du bail à terme fixé, le preneur reste ou est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail aux mêmes conditions mais à durée indéterminée. La tacite reconduction ne peut être invoquée par le preneur à qui congé a été signifié.

Destruction de la chose

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail prend fin de plein droit.

Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander que le loyer soit réduit ou qu’il soit mis fin au bail. En aucun cas, il n’y a lieu à dédommagement.

Vente de la chose

Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur doit respecter le bail s’il est authentique ou s’il a date certaine.

Décès des parties

Le décès de l’une des parties ne met pas fin aux bails.

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POUR UNE MEDIATION IMMOBILIERE

Au vu de la réglementation très détaillée qui définit les prérogatives et les limites des parties, cela n’empêche que les mésententes ou des situations pouvant conduire les parties au tribunal compétent ne diminuent pas.

Une alternative intéressante serait d’instituer la médiation immobilière au Sénégal qui aurait pour mission, dans ce cas spécifique, d’arbitrage et de faciliter un cadre d’échange et de réconciliation entre les parties afin que des consensus puissent être trouvés avant de recourir au tribunal.

Il est important que le bailleur et le locataire soient suffisamment informés sur leurs obligations respectives pour éviter les blocages et faciliter le cadre communicationnel.

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