Loi sur la baisse du loyer : l’Acte 2 en préparation

Invitée du Grand Jury de la RFM, la secrétaire d’Etat chargé du Logement, Victorine Ndeye est revenue sur la brûlante question de la loi sur la baisse du loyer. Quelles leçons en tirer depuis 2014 ? Comment réguler le marché de la location ? Quelles nouvelles orientations stratégiques? L’impact des 100 000 logements sur le marché de l’immobilier ? Réponses.

ETAT DES LIEUX

Classée en 2019 par la BBC Afrique comme étant l’une des villes les plus chères de l’Afrique de l’Ouest, Dakar est une capitale où le loyer demeure un défi majeur en raison du coût du logement et des conditions d’accès. Victorine Ndeye martèle qu’après le vote de la loi de 2014 portant baisse des loyers, “certains n’ont pas joué franc jeu” .

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Loyer	Taux
Jusqu’à 150k CFA	Baisse de 29%
De 150k à 500k CFA	Baisse de 14%
De 500k CFA et +	Baisse de 4%

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L’Etat du Sénégal avait décidé en 2014 de répondre à une demande sociale portant sur la baisse de la location immobilière déjà sujette, à l’époque, à des fixations de prix élevées. Il a été question de remédier à la complexité du système de régulation des loyers dit “inefficace” (exposé des motifs de loi de 2014) en appliquant cette loi aux locaux qui n’ont pas été donnés en bail suivant la méthode de la surface corrigée. En surplus aux campagnes de sensibilisation, un numéro vert a été mis à disposition des populations pour signaler des cas de pratiques irrégulières constatées dans les locaux à usage d’habitation.

En 2021, la situation n’a pas évolué favorablement aux attentes pour multiples raisons. Certains propriétaires bailleurs, au moment du vote de la loi en 2014, avaient déjà contracté un prêt auprès d’une banque pour la construction de leur immeuble. Ils avaient ainsi déjà établi un plan de remboursement et par conséquent de rentabilité qui reposait essentiellement sur la perception des loyers fixés selon une évaluation de la valeur locative. La diminution conséquente du loyer aurait causé apparemment des préjudices. A cet effet, dans certains cas, la loi de 2014 s’est vu essuyer un échec.

Les prix du loyer ont continué à flamber dans la capitale Dakaroise aux dépens des ménages dont 54,4% sont des locataires (ANSD). A noter que la quotité réservée au loyer n’est pas toujours forcément en deçà de 33% du revenu mensuel.

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Facteurs explicatifs de la cherté du loyer :

• Zone géographique et standing des logements
• Renchérissement du prix du m2
• Réduction de la disponibilité foncière
• Prix des matériaux de construction (importés)
• Coûts d’accès au logement élevés

Fondamentaux pour la régulation du loyer :

• Revue générale des prix et mise en place d’un nouveau mécanisme de régulation
• Renforcement du dispositif de suivi des prix pratiqués
• Allègement des conditions d’accès au logement
• Développement accéléré des 100 000 logements
• Développement de sociétés de matériaux de construction

“Des travaux sont en cours pour la réforme de cette loi”

DIRECTION DE LA REGULATION ET DU SUIVI DES POLITIQUES DE LOGEMENT

Cette direction créée au sein du MULHP est chargée de collecter, d’analyser les données sur le logement et de guider la prise de décisions relatives à la gestion des politiques de logement. Le Directeur est nommé par décret sur proposition du Ministre de l’Urbanisme.

D’après la secrétaire d’Etat, “cette direction travaille sur la réforme de cette loi” dans l’optique d’une baisse des loyers afin de répondre à “la demande des sénégalais” .

Dans un contexte immobilier caractérisé par une certaine spéculation foncière et immobilière, une direction de la régulation vient à son heure pour contribuer à l’organisation du marché. Il est important que les acteurs du secteur (notamment les professionnels de la location immobilière) soient sensibilisés et impliqués davantage dans le process de régulation en ce sens que l’ensemble des décisions prises par l’Etat pourrait d’une certaine mesure impacter les métiers.

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LA PRODUCTION DES 100 000 LOGEMENTS

S’agissant de la politique des 100 000 logements articulée sur l’étendue du territoire, la secrétaire annonce “la disponibilité des premiers logements à partir du 31 mars 2021” .

L’équité territoriale et le désenclavement étant les objectifs de la stratégie d’urbanisation de l’Etat, la mise à disposition du foncier pour les promoteurs devrait garantir des prix de sortie corrects (moins de 20 millions CFA) pour les acquéreurs qui envisagent d’acheter un logement en zone périurbaine. Un moyen de favoriser et d’inciter les locataires à passer au statut de propriétaire non sans accompagnement avec des instruments de garantie instaurés par l’Etat (Fogalog, Fonds pour l’Habitat social..). Avec une disponibilité de logements sociaux, cela favoriserait une migration progressive des sénégalais hors de Dakar et une déconcentration de la capitale.

Le programme favorise également le développement d’infrastructures et de nouveaux quartiers dans les pôles urbains visés. C’est une opportunité pour les investisseurs, les promoteurs et les agences d’étendre leur périmètre d’activité immobilière hors de Dakar.