Promesse synallagmatique et les autres contrats de vente: quelles distinctions ?

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DISPOSITIFS REGLEMENTAIRES

L’acquisition d’un bien immobilier en peine propriété ou d’un droit réel peut être précédée d’une promesse synallagmatique de vente, conformément à l’article 382 du Code des Obligations Civiles et Commerciales :

“L’acte par lequel les parties s’engagent, l’une à céder, l’autre à acquérir un droit sur l’immeuble, est une promesse synallagmatique de contrat. Elle oblige l’une et l’autre partie à parfaire le contrat en faisant procéder à l’inscription du transfert du droit à la Conservation de la propriété foncière” .

La signature d’une promesse est conseillée, notamment si des conditions suspensives ont été prévues (obtention d’un financement ou d’une autorisation de construire dans un certain délai par exemple).

Ces promesses appelés également compromis ne doivent etre confondues avec :

Le contrat préliminaire, signé dans le cadre de la vente d’immeuble à construire (cf Articles L134 et R191 du Code de la construction).

La pollicitation : simple offre de vendre ou d’acquérir que l’offrant peur rétracter jusqu’à ce quelle soit acceptée en tant que promesse par celui auquel elle est adressée.

La promesse unilatérale : elle permet à son bénéficiaire d’étudier l’opération sans contracter d’obligation d’achat mais à charge la plupart du temps d’indemniser le promettant pour l’immobilisation du bien pendant la durée de validité de la promesse, dans le cas où il déciderait de ne pas lever l’option pour des raisons de pure convenance personnelle.

A l’inverse la promesse synallagmatique permet de lier définitivement des parties qui se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix mais qui ne peuvent conclure définitivement le contrat de vente, par suite de l’existence d’une ou de plusieurs conditions suspensives dont la réalisation préalable conditionne la formation du contrat (ex :obtention d’un financement ou d’une autorisation administrative par le vendeur) ou simplement parce que les formalités préalables à l’établissement d’un acte authentique ne sont pas encore accomplies.

La promesse prévoit contractuellement le délai pour la réalisation de la condition suspensive.

La promesse devient caduque à défaut de la réalisation de la condition suspensive dans le délai contractuel, sauf si ce défaut de réalisation a pour origine la faute, la négligence ou la passivité de la personne en charge de la réalisation de cette obligation.

Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant, sauf contestation par le bénéficiaire, obligeant les parties à saisir la juridiction compétente pour les départager.

bmn